作者：陈君君
银行与购房者对于提前还贷的博弈，决定权在银行。
(资料图)
央行再度释放存量房贷利率调整信号。8月1日，中国人民银行、国家外汇管理局召开2023年下半年工作会议。会议提出，“继续引导个人住房贷款利率和首付比例下行”、“指导商业银行依法有序调整存量个人住房贷款利率”。
消息一出，迅速引起市场热议，有业内人士认为，存量房贷利率能否调降仍是银行与购房者对于提前还贷的博弈，决定权在银行。
8月2日，截至收盘，A股银行板块（886052.WI）跌幅1.98%，其中，跌幅居前的多数为房贷存量较高的银行。其中，邮储银行（601658.SH）收跌4.46%，中信银行（601998.SH）、农业银行（601288.SH）、建设银行（601939.SH）均跌约3%左右。
银行调降动力不足
存量房贷利率调降话题热度持续，银行进展如何？据第一财经记者了解，当前，各家国有大行、股份制银行未有利率调整举动，多数银行回应称“暂未收到有关存量房贷利率调整的政策文件”、“仍按照原有的合同利率来执行房贷利率”。即便有商业银行小范围“松动”存量房贷利率，但仍称，此举仅限于某地分行下辖若干支行创新试点，并未大量推广。
“这段时间已关注到存量房贷利率调降的相关报道，但目前仍未接到具体的通知。银行自身也存在经营压力，即便确定调降存量房贷利率，预计也会分阶段逐步落实，需要一定的时间。”某国有大行信贷经理对第一财经记者表示。
今年以来，随着贷款利率不断下调，银行利息收入走低，致使银行经营承压。数据显示，今年一季度末，银行净息差跌至1.74%，多数银行已无法满足内源性资本补充。银行盈利能力下降明显，据Wind数据，一季度末，上市银行归母净利润同比增长2.37%，较2022年下降5.22%，较2022四季度下降3.8%。
“银行净息差持续承压，若存量房贷利率下调，与市场平均收益率倒挂明显，对银行的经营会造成进一步的压力。”某公募基金银行业分析师对记者说，当前存量房贷将近40亿元，如果进一步降低存量房贷利率，将影响整个银行业利润2000亿～3000亿元，会进一步推动银行息差缩窄。
中信证券银行业首席分析师肖斐斐指出，存量按揭利率调整对于银行息差将产生负向压力，预计自今年四季度开始将体现在财报中，近期快速反弹背景下板块短期有波动可能。
房贷敞口高的银行影响更大
根据央行披露数据，截至2022年末，金融机构个人住房贷款余额38.8万亿元。在巨大的存量房贷规模下，肖斐斐指出，有两个因素将极大影响银行息差和盈利：存量按揭定价调整的幅度及存量按揭规模调整的比例。
据中金公司货币金融分析部林英奇团队预计，以下调比例分别为30%、50%、100%来测算，存量按揭利率下调70bp后，2023年净息差将分别下降3bp、5bp、9bp。
当前，不同银行的按揭贷款占比不同，截至2022年末，全行业、国有大行、股份行、区域行按揭贷款占比分别为21%、28%、17%、13%。“不同的调整幅度及比例将对不同银行的净息差产生不同程度的影响，若以2022年的按揭贷款占比来看，对按揭敞口比例较高的国有大行影响更大。”上述分析师对记者说。
由此来看，“标准并不统一”的当下，各家银行主动下调存量房贷利率的动力并不充足。“如果没有部门牵头推动，银行很难单独就此做出调整。”招联金融首席研究员董希淼表示。
业内人士也称，尽管央行表态支持及鼓励银行调整存量按揭贷款利率，但未见具体政策落地，“开关”仍在银行手中。
“存量房贷下调比例预计不会很大，全面下调的可能性较低，”中泰证券银行业分析师戴志峰分析认为，“具体要等待监管或商业银行出台细则，即使陆续有政策出台，政策针对不同地区、不同信用主体的政策预计也将不同，实际执行会更加复杂和个性化。”他说。
业内建议“一行一议”
存量房贷利率下调“箭在弦上”，不同银行受到的影响不尽相同，业内纷纷建言央行指导银行出台具体方案。董希淼建议，在人民银行的统一指导下，通过市场利率定价治理机制，各主要银行商定存量房贷利率调整的总体原则，然后各家银行出台具体的方案，明确存量房贷调整的条件、标准、流程，再由银行的分支机构与客户进行自主协商。
“央行可研究出台针对性的政策工具为商业银行置换存量贷款减轻压力、提升动力。”国家金融与发展实验室特聘高级研究员高占军则从政策角度提出建议。
他举例称，可挂钩商业银行个人房贷置换的进度，有针对性地下调其法定存款准备金率做相应补偿，对商业银行存量房贷置换导致的利差损失，通过设计结构性货币政策工具进行弥补，以央行再贷款或财政贴息等方式加以保证等。
针对存量贷款利率的调整幅度方面，招商证券房地产首席分析师赵可给出建议，“将存量按揭贷款利率加点后与目前区域最新加点幅度相比，高于后者的，按揭贷款可调降至最新的，低于最新加点幅度的则保持不变。”他指明，由于按揭贷款利率需要遵循区域下限，存量按揭利率降至当地当前新发放利率之下也是不合理的。
对于银行来说，光大证券金融业首席分析师王一峰提出“利率越高，降幅越大”的原则，他建议商业银行在提出变更合同和置换贷款的方案时，采取的降幅向高息客户倾斜、相对拉平利率，是较有利于缓解早偿压力的方案。
招商证券也从银行的操作层面给出建议：银行可以在手机银行、网上银行等设置调整申请链接，让客户自主申请，也可以网点线下申请，操作难度很低。
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